Ho una spiccata curiosità.
Quando i numeri, a mio parere, non girano, allora cerco di andare a fondo di essi e cerco di leggerli, per quanto possibile, nel modo più pulito possibile.
È contemporanea la lotta alla gentrificazione ed all’overtourism, ed allo stesso tempo la battaglia che gli studenti stanno portando avanti per un alloggio per i fuori-sede.
Fino ad oggi ce l’hanno raccontata puntando il dito sempre ed impunemente contro un unico e sacrificabile obiettivo: le locazioni brevi.
Alcuni, inconsapevolmente (o magistralmente guidati) fanno di tutta un’erba un fascio, accomunando le diverse tipologie di strutture ricettive extra-alberghiere, altri condannando un utilizzo improprio della proprietà privata a fini commerciali. Basando il nostro rapporto solo ed esclusivamente sulla legalità, ricordiamo che tutte le strutture ricettive extra alberghiere hanno bisogno del rilascio di un’autorizzazione comunale per attivare l’esercizio della ricettività, pertanto non possono essere considerate “abusive”, al contempo anche gli immobili adibiti ad uso turistico (c.d. Locazioni Turistiche), al fine di poter affittare l’immobile per brevi periodi necessitano di una comunicazione al Comune di Roma ed hanno l’obbligo di ottemperare alle leggi sulla locazione, alle leggi Regionali e Comunali in materia, nonché devono rispondere agli obblighi di registrazione come prevede il TULPS – Testo Unico della Legge di Pubblica Sicurezza, di comunicazione dei flussi turistici e della riscossione e riversamento al Comune del contributo di soggiorno. Fintanto quindi che queste regole esistono, sarebbe forse pensabile utilizzare termini diversi da “abusivo”, in quanto l’abusivismo, se si seguono le regole esistenti, non sussiste.
Ecco, quindi, che la mia curiosità si accende e vuole capire quale sia lo scenario reale, con i dati che è possibile consultare.
E allora inizia il viaggio delle statistiche accessibili liberamente che si trovano su internet.
Cominciamo col trovare un dato interessante che riguarda l’andamento demografico della popolazione residente nel Comune di Roma dal 2001 al 2021 dove scopriamo che la popolazione residente è in continuo e costante aumento.
Una nota, i picchi che si vedono nel 2006 e nel 2013 sono dovuti alla contabilizzazione successiva al censimento effettuato in quei due momenti.
Questo ci porta a registrare un aumento di 203.171 residenti nel periodo analizzato.
Da notare che i valori appena evidenziati sono da considerarsi anche a fronte della natalità e dei decessi che, come vediamo nell’immagine nel corso degli ultimi anni, ha aperto una forbice sempre più importante tra l’aumento dei decessi e la diminuzione delle natalità.
Provando ad andare ancor più nel profondo, ovvero analizziamo cosa è accaduto nel centro storico della Capitale dal 2008 al 2013 grazie ai dati del Comune di Roma – Ufficio Anagrafe. In questo periodo di tempo, la popolazione del I° Municipio di Roma è passata da 197.162 persone a 195. 867 persone con un calo di 1.295 persone, pari ad una diminuzione dello 0,7%. Per contro calcolando lo stesso rapporto nello stesso periodo su tutta la città di Roma vediamo che la diminuzione totale è del 3,8% su tutto il territorio della Capitale. Già qui mi sembra cominci a sgretolarsi il concetto di gentrificazione, visto che gli eventuali turisti non vengono considerati “residenti”.
Analizzando ancor più nel profondo ecco che quanto sopra ipotizzato, trova riscontro nei dati:
Dallo schema qui sopra si evince che le fasce di età più giovani sono tendenzialmente in aumento nel I° Municipio, mentre sono sostanzialmente in diminuzione le fasce più alte di età con un -11,2% della fascia 65+ ed un -13,4% per la fascia 85+.
Partendo quindi da questo quadro abbastanza chiaro, dobbiamo anche comprendere come questo scenario impatta sulle abitazioni. Secondo l’ISTAT (Censimento della Popolazione Abitazioni), nel Comune di Roma insistono 1.137.391 immobili residenziali di cui il 26.580 a disposizione del Comune di Roma (fonte: Patrimonio Immobiliare del Comune di Roma), e dobbiamo dire che il Comune si sta muovendo per censirli, riadeguare i canoni di locazione, ecc.. Probabilmente, e compatibilmente con lo scenario legislativo attuale, dovrebbe accelerare il processo al fine di avere un quadro chiaro del patrimonio in proprietà ed in possesso al fine di definire delle politiche abitative degne di una Capitale Europea, degne di Roma.
Andiamo ora ad analizzare un dato molto caro a molti, il dato di insideAriBnB.
Concentriamoci anche qui sul centro storico (I° Municipio).
Vediamo che il sistema registra 13.894 listings (ogni listing equivale ad un annuncio). Cerchiamo di disegnare il mostro che ci viene raccontato.
All’interno di questo numero di listing vi sono 472 camere d’albergo (?), 41 camere condivise, 3.576 camere private, 9.805 appartamenti interi.
Caspita, direte voi.
Questi listing, sempre seguendo i numeri di InsideAirBnB genererebbero un totale medio di 97 notti occupate l’anno, ad una tariffa media di 237 Euro pari ad un reddito aggiuntivo medio di 16.130 Euro.
Ma che significa questo?
Bene, partendo da questa fotografia possiamo ipotizzare che il I° Municipio sia un enorme albergo diffuso composto da 5.071.310 camere in inventario annuale, che diventano 1.347.718 unità abitative occupate durante l’arco di un anno, pari al 26,6% di occupazione media. Queste unità abitative, partendo dall’assunto che possano generare una vendita media pari ad euro 247 a notte, generano circa 319.409.166 euro di potenziale fatturato, quindi dividendo il totale generato su tutte le possibili unità abitative in inventario, ogni unità produce 62,98 Euro (RevPAR).
Certo, visto così, qualche dubbio che i detrattori dell’affitto breve hanno su questa fattispecie potrebbe venire alla mente.
Ma andiamo ancora più a fondo ed incrociamo i dati con quelli messi a disposizione dal Comune di Roma in “open data” dove registriamo che ad Aprile 2023 erano regolarmente registrate al Comune di Roma 13.948 tra strutture ricettive alberghiere, extra-alberghiere ed appartamenti ad uso turistico.
Già vediamo che i numeri iniziano a prendere una conformazione più gestibile e il brutto anatroccolo sta cominciando a trasformarsi….
Eliminiamo da questi calcoli tutte le strutture che per loro natura si allontanano dal “brutto anatroccolo” quindi eliminiamo tutti gli alberghi (benché siano anch’essi registrati sulla piattaforma), eliminiamo i campeggi, le Case per Ferie, i Residence, ecc.
Ecco cosa rimane:
- Alloggi per uso turistico: 2.007
- Bed & Breakfast: 1.615
- Case ed appartamenti per vacanze 5.492
- Dipendenze alberghiere: 92
- Guest House Affittacamere: 3.408
Per un totale di 12.551 unità tipo.
Evitiamo di proposito, per essere più trasparenti possibili, di ricordare che una struttura Bed & Breakfast potrebbe avere all’interno della piattaforma più di un listing, che le dipendenze alberghiere possono essere composte da più unità abitative, e che ovviamente anche le Guest House Affittacamere possono contemplare più unità abitative.
Detto questo il bilancio proporrebbe circa 1.343 unità abitative da riferire.
Questo è il mostro da distruggere?
Non è che forse si voglia cambiare anche la Bibbia affidando a Davide il personaggio di Golia e viceversa?
